秦虹：特大超大城市城中村改造过程中，品牌房企怎样发挥作用
2023年9月14日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第二十届中国房地产品牌发展论坛”在北京隆重召开。大家好！会议给我的题目是关于“品牌房企在超大、特大城市城中村改造中如何发挥作用”，我将就这个问题谈谈我个人的一些认识。今年4月、7月中央政治局会议两次都提出要积极稳妥推进超大特大城市的城中村改造。7月28号，国务院也专门召开了超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议，在这个会议上何立峰副总理作了重要讲话，这部分重要讲话是值得大家反复认真地阅读和学习的。这里面有非常重要的信息。一是指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义工作部署。这句话非常重要，下一轮在超大特大城市推进的城中村改造是国家层面的战略，是中央作出的具有重大而又深远意义的工作部署，它不是应急性、短期性的工作。二是提出，要以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。这是指城中村改造要走新路。三是强调，城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。大家所关心的城中村下一步怎么改，能不能拆，何立峰副总理已经给了明确的说法。同时提出要实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。四是要求，必须实行净地出让。我的理解，城中村如果拆除重建，征收等环节应是由政府来完成，开发企业不涉及到征收环节，所以实行净地出让。五是提出，坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式，建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护。这是一个很重要的信息，城中村改造和棚户区改造有很大的不同，棚户区改造完还是居住空间，城中村改造要注重多业态的发展。最后指出，相关部门要抓紧完善政策体系,相关城市政府要切实履行主体责任，加强领导力量，健全工作机制，推动城中村改造工作取得实效。我认为，这意味着下一步关于在超大特大城市城中村改造方面会有具体的政策文件出台，只是到现在我们还没有看到。中央提出的在超大特大城市积极稳妥推进城中村改造之后，我在与很多企业交流时，大家都关心它和上一轮的棚户区改造有什么不同？我认为，这次的城中村改造和上一轮的棚户区有6点不同。1.城市范围不同。上一次棚户区改造是范围是全国，一二三四线城市全部涉及，包括县级市。这次中央提出在超大特大城市推进城中村改造。2.改造方式不同。棚户区改造全部是拆除重建，推倒重来，城中村改造是拆除新建、整治提升、拆整结合三种方式并进。3.用地属性不同。过去的棚户区基本是国有土地上的居住空间，它的用地性质比较单一，土地是住宅用地的性质，是国有土地为主。而城中村最大的特点是城中村用地功能高度混合，居住用地、工业用地、商业用地等相互交织，既有农民的宅基地，也有村集体的工业厂房、商业、餐饮、服务业等产业用地，也有公共空间的用地。而且城中村50%以上是集体建设用地，而不是国有土地。4.资金支持方式不同。上一轮的保护区改造，我们能够实现2018-2020年全国改造1500万套的目标，甚至超额完成，一个很重要的原因是采取了政府购买服务+PSL资金贷款支持，大约有4万多亿的资金支持，所以上一轮棚改货币化推进的非常顺利，而这次我个人认为是不会有这样大的中央的资金支持。5.组织实施方式不同。上一轮棚户区改造中央部门有明确的目标，如明确2018-2020年，三年要完成1500万套的棚户区改造项目，这1500万套分配到各个省，各个省又分配到各个市来完成，最后有具体目标、具体数量，非常清晰。这一轮城中村改造，我认为全国不会下指标，一定是各个城市自己决定，各个城市也会按照成熟一个、推进一个的节奏来进行城中村改造。6.新建规模不同。正是因为棚户区改造全部都是拆除重建，所以重建的规模是可以计算出来的，但是这轮城中村改造有三种方式，有的会拆，有的不会拆，有的会拆一部分，到底拆多少，拆多大面积实际上目前还没有办法精准计算，而且它也还没有看到有三年完成多少套城中村改造的明确目标，所以有很大的不确定性。但不论如何，城中村改造对增加投资、提升城市活力、实现城市高质量发展都是有积极意义的。回答今天的命题，品牌企业如何参与超大特大城市城中村改造呢？我认为，品牌房企应该用新理念、新能力参与城中村改造，包括“三多”“三大”“两统筹”。“三多”：是在城中村改造的过程中，一是多业态并举，城中村的土地本身就是混合用地性质，城中村改造又是城市更新的重要组成部分，要实现城市高质量发展，我认为，未来超大特大城市的城中村改造，不会允许城中村改造是单纯的房地产开发项目，一定是坚持多业态并举，要有产业空间、公共空间、也有居住空间，开发企业要有多业态开发经营的理念和能力；二是多元化住房供给，棚户区改造涉及是两类房，即安置房和商品房，很清晰很简单，但是我认为未来的超大特大城市的城中村改造至少是四类房，包括安置房、商品房、租赁房、保障房，都会要在城中村中有所体现，以避免城中村改造完成后，原租住在城中村的人被迫挤走的情况，所以开发企业参与城中村改造需要有这样的理念；三是多种融资组合，过去棚户区改造主要是PSL的贷款支持，但2020年之后政府购买服务政策已发生变化，再继续棚改的资金支持方式不现实，这种情况下，各城市的城中村改造融资应是多方面的，包括财政资金的支持、专项债的支持，因为有大量的运营空间，以后也会有公募REITs资金的支持，还有是商业银行和政策性银行贷款的支持，由于城中村改造也是城市更新的重要部分，城市更新基金也会给予支持。“三大”：一是大力补齐公共服务的短板，未来的城中村改造不会是简单的解决居住空间增量的问题，更多是要推动城市的高质量发展。所以除了居住空间和产业空间之外，还会要求在城中村改造中补城市短板，如教育、文化、历史、休闲、交往、商业、绿地、一老一小服务等等这些短板都应该在城中村改造中给予弥补；二是大行文化传承和绿色低碳，因为城中村是自然形成的，原来的基础是自然村，后来变成了行政村，各个农村有自身的文化基底，有宗教信仰、有风土习俗，如很多城中村有自己的宗祠、庙宇等等，所以保护传承好城中村的历史传统文化、习俗、风俗是十分重要的，另外，按照现在碳中和绿色发展的目标，未来城中村改造也会要求在绿色低碳方面应该有所表现；三是大片区统筹平衡，城中村改造存在巨大的资金投资压力和规划指标的限制，未来会实行跨地块、跨区、甚至全市统筹来解决城中村改造的资金平衡和为了实现最大的土地利用效率的规划指标的调整平移，所以大片区统筹平衡是需要考虑的。“两统筹”：一是统筹“拆、改、留、增”空间的更新。“拆”，就是要拆除涉及城市安全的危房且无修缮保留价值的城中村建筑，消除隐患的同时腾出土地空间；“改”是要对配套不完善、空间利用率低的城中村或内部相关模块进行整治改造；“留”是要保持城市规划格局，保留城中村特有的地域环境、历史文化、建筑风格等“基因”，继续传承，注入现代因素；“增”是要增公共服务，增绿色，增产业，增加城市的活力。二是统筹“开发、建设、经营、服务”等业务链条，处理好政府、农民、原业主利益关系，所以品牌企业要摒弃过去所熟悉的棚户区改造的经验，用新的理念和能力来对待未来超大特大城市的城中村改造。城中村改造的正式政策还没有出台，关于城中村改造的指导意见我还没有见到，以上是我个人的理解和认识。我们前面所说的新理念、新能力在实践中能不能落地？为了今天的发言，我到上海做了城中村的调研，上海的经验是值得各城市及企业关注的。上海关于城中村改造有一系列的政策，时间关系我重点说一下2020年两个推动上海的城中村改造非常有积极作用的政策，一个是沪府办〔2022〕43号文，一个是沪府办〔2022〕43号文。首先在改造方式上，可采取土地储备（政府收储，再招拍挂出让）、农村集体经济组织自行改造和农村集体经济组织引入优质的市场主体共同改造三种方式。在改造主体的认定方面，上海的政策规定，凡是列入城中村改造计划的，需要引进合作主体的，要求通过公开招标、邀请招标或进行竞争性磋商的方式确定，并将资金实力、信用等级、改造经验等作为选择合作单位的重要依据，也就是说，很多品牌企业可以依靠自身的经验、自身的实力成为城中村改造的改造主体。土地出让政策也非常明确，依照城中村改造项目认定文件的规定，城中村改造项目内土地可以依法实施协议出让，另外规定，经营性土地形成净地之后可以采用定向挂牌方式出让，为企业参与城中村改造提供了有力的政策支持。在财税支持方面，文件规定，涉及经营性土地出让的，市、区政府取得土地出让收入，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分由各区统筹安排，用于“城中村”地块改造和基础设施建设等。合作改造的城中村项目，可免征城市基础设施配套费。关于融资支持，文件明确，城中村改造中的土地储备项目探索发行政府专项债；合作改造项目，探索发行企业债；金融机构贷款可采用基准利率或再适当下浮，以及与改造周期相适配的贷款期限。关于资金平衡，“城中村”改造项目资金确实无法平衡的，可选择资源地块进行异地平衡，通过规划优化、区级层面统筹落实“城中村”改造项目涉及的住宅地块租赁房配建指标、合理确定商办地块自持比例和年限要求等，增强项目层面的资金平衡能力。我到上海调研城中村改造，感觉上海关于城中村改造的政策是一个完整的闭环，是实事求是的，是考虑非常周全的，也是体现了市场化机制的。这些成熟的政策经验值得其他超大特大城市学习，也值得所有关心超大特大城市城中村改造的企业关注这些政策。因为很多城市还没有这些明确具体的政策，企业可以了解了上海的这些政策，带着方案和当地政府交流、沟通。在新的发展阶段，特别是现在搞城中村改造要用新使命、新理念、新方式来推动，要深刻理解，现在是在中国式现代化战略下的城中村改造，自然包括是共同富裕、人和自然和谐共生、物质建设和文明建设共同发展等内容，所以现在搞城中村改造绝不能是简单的房地产开发；要深刻理解，现在是在实施城市更新行动中的城中村改造，城市更新不是单一的住区的更新，城市更新包括三大空间即居住空间、产业空间、公共空间的更新，所以我们要注意在城中村改造中不是简单推倒房子再盖商品房、安置房，还要有产业、文化、运营、管理、招商的能力的要求；要深刻理解，现在是在房地产市场供求关系发生重大变化下的城中村改造，切不可以按照过去房地产市场繁荣、房价上涨、市场活跃形势下的进行判断，我们要对未来的房地产市场真实的自住需求，在投资性需求缺失的情况下判断城中村改造的成本与收益；要深刻理解，现在是在房地产探索新发展模式下的城中村改造，大力发展租赁住房，大力发展保障性住房，都是必然要求；要深刻理解，现在是城市进入补短板提功能高质量发展阶段下的城中村改造，也就是说，未来的城中村改造政府要求的目标一定不是单纯的房地产开发，一定是多目标的组合，要求非常高。房地产开发企业参与超大特大城市的城中村改造，对以上都要有充分的思想准备。在这种情况下，个人认为，仅仅具有房地产开发能力的企业很难参与到未来超大特大城市的城中村改造。今天黄院长给我的题目非常有意义，品牌企业如何参与城中村改造？未来什么样的企业更有机会呢？我认为，是那些产业链比较长，有多个运营板块，信誉好，融资能力强的综合性的房地产企业参与未来的城中村改造会更有机会。今天是品牌企业大会，品牌企业都有非常好的信誉，有非常好的资源的，有非常好的能力，业务板块非常丰富，又非常有经验，未来在超大特大城市城中村改造过程中一定会有机会，但是这种机会一定不是单纯的房地产开发的机会，而是综合的多目标、向新发展模式转型、按新时代要求推动城市高质量发展的机会。祝愿更多的品牌企业能够加入到下一轮超大特大城市的城中村改造中，为城市的高质量发展作出贡献，为行业向新模式转型做出好榜样。再次祝贺获奖的品牌企业。我的发言就到这里。谢谢大家！中指研究院·中指云平台www.cih-index.com/为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